Die Wohnfläche richtig berechnen – so geht‘s

Was gehört zur Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses und wie wird sie konkret berechnet? – Käufer, Verkäufer und Mieter sollten das wissen!

Bei der Kaufpreisermittlung einer Wohnimmobilie, bei der Ermittlung des Beleihungswertes und bei der Bestimmung der Miete auf der Basis eines bestimmten Preises pro Quadratmeter hat die Wohnflächenberechnung ebenso unmittelbare wirtschaftliche Auswirkungen wie bei der Abrechnung der Nebenkosten, die von den Mietern meist flächenabhängig zu tragen sind. Grund genug für Eigentümer, Verkäufer, Kaufinteressenten, Vermieter und Mieter sich damit zu befassen, wie die Wohnfläche korrekt ermittelt wird.

Welche Berechnungsmethoden gibt es?

Zur Wohnflächenberechnung gibt es drei verschiedene Regelwerke:

die DIN-Norm 277,
die Zweite Berechnungsverordnung und
die Wohnflächenverordnung.

Die DIN-Norm 277 bezieht viele Flächenanteile in die Wohnflächenermittlung ein, die nach den beiden anderen Regelwerken nicht dazu zählen und führt deswegen vielfach zu überraschend großen Wohnflächen. In der Praxis spielt sie keine große Rolle.

Die Zweite Berechnungsverordnung galt bis 31.12.2003; sie wird nur noch für bestimmte Altbauten weiterhin angewendet und hat keine wesentliche Bedeutung mehr.

Zum 01.01.2004 ist an die Stelle der Zweiten Berechnungsverordnung die Wohnflächenverordnung getreten. Zwingend gilt die Wohnflächenverordnung im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Sie hat sich aber auch darüber hinaus als praktisch wichtigstes Regelwerk zur Wohnflächenermittlung etabliert – nicht zuletzt deshalb, weil die Gerichte in Streitfällen die hier festgelegten Methoden zur Flächenberechnung anwenden.

Was gehört zur Wohnfläche?

Nicht die gesamte Grundfläche einer Wohnung oder eines Hauses ist mit der Wohnfläche gleichzusetzen. Zur Wohnfläche gehört nur derjenige Teil der Grundfläche, der zu Wohnzwecken benutzt werden kann.

Nicht zur Wohnung gehören demnach Räume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, z. B. Kellerräume, Dachböden, Vorrats- und Arbeitsräume außerhalb der Wohnung, separate Treppenhäuser und Garagen.

Vollständig zur Wohnfläche gehören dagegen alle in der Wohnung liegenden Zimmer (auch Hauswirtschafts- und Vorratsräume) und Verkehrsflächen (Flure, Durchgangszimmer) sowie Küchen und Bäder.

Für Dachzimmer mit Schrägen, für Flächen unter Treppen in Wohnräumen und für ausgebaute Kellerräume, die niedriger sind als normale Wohnräume, gilt Folgendes:

Ab einer Raumhöhe von 2 m zählt die betreffende Fläche voll zur Wohnfläche.
Flächen, bei denen die Raumhöhe zwischen 1 m und 2 m beträgt, zählen zur Hälfte zur Wohnfläche.
Flächen, deren Raumhöhe 1 m unterschreitet, werden nicht als Wohnfläche berücksichtigt.

Balkone, Terrassen und Dachgärten werden mit 25 Prozent oder mit 50 Prozent ihrer Fläche zur Wohnfläche hinzugerechnet. Welcher Prozentsatz zur Anwendung kommt, hängt von Ausrichtung und Ausstattung des Balkons oder der Terrasse ab. Einen nach Süden ausgerichteten Balkon mit Überdachung und hochwertigem Bodenbelag wird man mit 50 Prozent ansetzen, einen nach Norden zeigenden nicht überdachten Balkon mit blankem Betonboden mit 25 Prozent.

Schwimmbäder und Wintergärten zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie nach allen Seiten hin geschlossen sind. Unbeheizt sind sie mit der Hälfte ihrer tatsächlichen Fläche anzusetzen, beheizt zählt die gesamte Fläche als Wohnfläche.

Freistehende Bauteile wie Säulen, Pfeiler und Schornsteine, die höher als 1,5 m sind und deren Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt, dürfen von der Fläche des betreffenden Raumes abgezogen werden. Bodentiefe Fensternischen und Erker zählen zur Wohnfläche, wenn sie tiefer als 13 cm sind. Nicht berücksichtigt wird eine etwaige Flächenverminderung durch Sockelleisten und Wandvertäfelungen. Gemessen wird also von Wand zu Wand, nicht von Sockelleiste zu Sockelleiste.

Selbst messen oder den Fachmann beauftragen?

Je nach den baulichen Gegebenheiten kann sich die Ermittlung der Wohnfläche also ziemlich anspruchsvoll gestalten. Einfacher macht man sich die Sache in jedem Fall, wenn man einen Laser-Entfernungsmesser anstatt eines Meterstabes oder eines Bandmaßes benutzt.

Bei schwierigen Raumverhältnissen und einer großen wirtschaftlichen Bedeutung des Ergebnisses kann es ratsam sein, einen Gutachter mit der Ermittlung der Wohnfläche zu beauftragen. Kein Weg führt an einem Gutachten vorbei, wenn die Wohnflächenberechnung Thema einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist.